服務內容及租屋案例

屋主是一般上班族的小姐，由於白天和晚上假日都在公司裡經常加班，無瑕管理房子大小麻煩事，但有時想請代租代管公司又得花掉一個月的租金及10%服務費，又覺得非常的捨不得去浪費這個錢。

於是乎某一次廣告上看到孟星「LU KIN」的廣告，只收半個月的租金及服務費僅需2000元時，感覺得出來這間公司是間正派的公司也挺用心在經營。

本想只是打電話稍微詢問一下，「LU KIN」孟星租賃是否真如網站所言。

果然………..一和「LU KIN」孟星租賃談完後，便立馬下決定要請這間「LU KIN」公司代為管理。

「LU KIN」孟星租賃就在第一時間和屋主小姐碰面約談，也明白且清楚的告訴屋主，現在租屋市場的行情及狀況………….讓屋主明白現在的時機和當初的時機早已大不相同了，必須要做某方面的改變，才能找到更合適的租客也才能長久收到穩定的收入。

於是乎……………. 和「LU KIN」孟星租賃簽約之後…………..

租屋廣告上打出以下文字………….陳述的內容讓人一目瞭然，讓租客也明白清楚自己是否真要承租。

夢想生活!!!

此物件極優，生活機能極佳，適合家庭一家大小居住~~

客廳寬敞，採光佳，格局方正!!

前陽台有增建使用空間，上下樓層整整有30坪左右~~~讓你盡情曬衣服、及被單!!!

一樓部份(一間小房間、小廁所、廚房)

樓下部份(二間大房間、一整套衛浴)

可登記為辦公室，也可當作個人工作室。

附近有黃昏市場及早市!!

附近有康市美、7-11、全聯、機車店、長頸鹿美語、海山駕訓場...........

臨近華德公園、信義國小、亞東技術學院、亞東工專、湳雅夜市

走路五分鐘左右即可到亞東醫院捷運站，讓你上下班都可以搭捷運走路回家唷!!!

前面已經劃好的整排停車格、讓你愛怎麼停，就怎麼停......

如果要停車也不用太煩惱，本社區每個月停車費只要2000元。(以板橋這個社區來說，算是最便宜的了)

**房子已經有重新整理過，花了近180萬用心裝修整理，並拉好全新的管線路，每間房間都有獨立空調及冷氣，因為用心所採用是全世界公認最好的「日立」品牌!!***

PS1.本房屋不附任何傢俱(但廚俱會附)，房屋會完全淨空，每間房間會附冷氣、空調。如有意者請再來洽談。

PS2.由於屋主特別愛乾淨，每個月會請專業的清潔公司清掃室內，凡請入內時務必配合換上室內拖鞋。

代租過程看見「LU KIN」孟星租賃，不僅僅是光拍室內，連房子周邊的特色食衣住行及租客所需要的各種服務都有考量進去，同時也讓屋主明白及清楚帶看租屋時的所有狀況……

果然…………不到一個月的時間，便有租客願意承租，一簽就是簽五年約。讓屋主不必擔心每年要換租客的事及每個月開心的收取房租，更可以好好專心衝刺事業兼顧家庭。

因為「LU KIN」孟星租賃的判斷，他們會用銀行審核客戶最嚴謹的專業角度，來做判斷這個房客是否合適承租，過程中絲豪不敢馬虎。

一切的一切都感謝「LU KIN」的幫忙及認真的篩選租客，真的!!!

「LU KIN」孟星的認真，值得肯定。

大力推薦!!!讚!!!

租屋知識

通常房東把房子租出去，最怕遇到房客破壞家具家電、積欠租金，或是半夜帶朋友在房間裡唱歌狂歡。若不幸遇到這些狀況，房東多半也只能耐著性子處理，整個過程多半傷神又耗腦。實際上，只要做到先「篩選租客」，就能預防這些問題發生。

租前篩選租客 避免租後糾紛多

一般來說，租客族群可以歸類為四大類，大部分的租屋族群，年齡會落在在 18 到 35歲之間，下面我以較容易發生問題的租客，到優質的租客排列，與大家分享我選擇房客的標準：

1）無固定收入、看房時特別挑剔、從事特種行業、未成年者／若遇到身上刺龍刺鳳並口嚼檳榔、從事特種行業、對房間異於常人的挑剔、沒工作、只付得起一個月押金加上一個月租金、養寵物、未成年，這些都是比較容易引起租屋糾紛的租客，建議直接婉拒承租，否則後續可能會面臨更多問題。其中若租客只是有養寵物，其實可以在簽約前，先擬好家具家電損壞時的相關賠償事宜，就能放心出租。


2）學生／租給學生的好處是，通常房租都是爸媽一次繳清，所以一次就能收到一學期的租金，也不用每個月去催繳房租，能把錢拿來做其他投資，以利滾利。但缺點是學生的問題很多，常常不是打麻將影響到鄰居，就是一群人在半夜喝酒聊天，做出一些脫序的行為，衛生習慣通常也不是很好，家具家電較容易損耗。


3）月繳型上班族／這類型的租客，都能按時繳交租金，在簽約時，也一定能拿得出來第一個月的房租和兩個月的押金，欠繳租金的機率較低。但若對方工作不穩定，或無預警失業，就很可能繳不出房租，或突然退租。需要每個月提醒繳交房租，也是麻煩之一。


4）小家庭、台灣 500 大企業、公務員／這些租客多半能一次繳交半年或一年的租金，是房東最喜歡的租客類型。因為職業很穩定，租約一打就會住很長的時間，能省下許多後續的麻煩，很多房間裡發生的小事情，都能自己處理，再向房東報備。若是遇到這種租客，我通常會和對方要名片，打電話確認真假，或跟對方約在公司見面，只要資料核對無誤就會讓對方承租。


當然，有很多問題是在看屋的當下無法判斷的，所以我在租屋前，一定還會問房客三個問題，避免日後糾紛不斷：


1）有沒有養寵物？


寵物通常會讓房間有異味，如果有養寵物，家具家電的損壞機率也會提高，所以在簽合約時，一定要先講好事後的賠償辦法。


2）為什麼要搬過來？


因為租客也許是到外地上班需要租房子，或許是想要自己有個私人的空間，也可能是之前住的房子有哪些缺失等??，如果能替對方改善房間的缺點，就可能提高房客續約的意願，也能大致了解房客的背景，篩選掉一些複雜分子。


3）大約什麼時候要搬進來？


為了確保房間的閒置期不會太長，一定要問房客大概什麼時候會搬進來。我曾遇過最誇張的是，半年前先來找房子，這樣表示租給對方後，房間會有半年的閒置期，我就會損失半年的租金收入。一般而言，從下訂到搬進來，最佳期限是兩個星期內。

我遇過很多想靠租金賺錢的人，房子一買到手，就期望著能帶來穩定的金源，什麼事都不管，因此產生很多問題。由於這些人比較沒有經驗，當問題發生就只想拖延解決，最後導致不可收拾的結果，造成巨額的損失。

切勿因小失大

自己租屋所花必須花的時間及成本

租了好久好不容易找到房客，但………您有沒有實際算過，真正收進口袋的租金究竟有多少?
請問一切就真的開始夢想成真………..高枕無憂嗎?

1. 廣告、帶看費用：
a. 登廣告要廣告費(幾百到一千)，自己帶看要花交通費(好幾百)。
b. 有房子在出租時要24小時等電話帶看，哪裡也去不了。
c. 半夜要看房，就算睡覺了也要起床趕過去。
d. 颳風下雨大老遠趕來，等了一個小時才說他不來看了，氣到想罵髒話。
e. 有可能遇到假裝看房的壞人，趕著帶看也有可能發生交通意外。
=>如果嫌煩嫌累，可以請仲介或管理員幫忙。請仲介幫忙，行情是一個月的房租。請管理員，通常鑰匙一丟叫房客自己上樓看，效果非常差。

2. 代管費用：
a. 抄電表、水表、瓦斯表。代交水、電、網路、第四台、瓦斯費用。
b. 確認每位房客按時交房租，沒有交要馬上催繳。
c. 公共區域定時打掃，維護清潔。公共區域換燈泡、倒垃圾。
d. 網路不通、網路太慢、第四台不清楚、被第四台業者要求加裝線路
e. 水管堵塞、馬桶不通(常常是房客亂丟東西進去)
f. 颱風天漏水、水管爆裂噴水、不明原因沒水或沒電
g. 忘記帶鑰匙，幫房客送過去(通常都是深夜)。
h. 半夜天花板會有老鼠、有螞蟻、有白蟻
i. 遇到惡房客，房租很難收到，甚至躲著不付房租，趕也趕不走。
j. 房客吵架甚至打架，要你過去評理，情侶鬧自殺要過去安撫
k. 房客是通緝犯、吸毒、警察打來要你協助辦案
l. 遭小偷，半夜要去警局做筆錄、房客要你賠償
=>套房管理有很多瑣碎的事，沒發生事情時就很煩人。房東最怕半夜有不明電話打來，不知又發生什麼，像個不定時炸彈。也不敢長途旅遊，怕發生事情沒人處理。想討個清閒就要請人代管。代管費用一般是房租的15%。

3. 清掃粉刷：
房客搬走一定要清掃，尤其是浴室廁所污垢很深，不徹底清潔沒人願意住。要是牆壁很髒，建議要重新粉刷賣相才好。清掃找人打掃約要一千，粉刷連工帶料是一千五。

4. 家具家電裝潢折舊維修：
家具房客不會愛惜，很快就有傷痕，看起來好像用很久。就算沒壞，用八年後最好換新，房間看起來才不會太爛。一間套房若十年都沒更新，衣櫃和書桌應該傷痕累累、彈簧床墊沒彈力、電視不是液晶電視，裝潢老氣有霉味，怎麼會有人想租？
維修費用比較難算，但是現在的電子式家電都不耐用，一過保固期問題就很多。有時候算一算，與其修理還不如換一台新的勒。
=>家具家電折舊費用，如果使用八年才換新來算，一年大概要五千元折舊。維修費用一年至少抓一千(大概是五顆省電燈泡的錢)。

想當包租公婆　真有這麼簡單嗎？

房地產的保值和抗跌性高，常被視為投資理財的最佳選擇，如果可以在退休之後安穩收租，開心地做個包租公或包租婆，應該是每個人心目中最幸福的夢想。但是，安穩收租真有這麼簡單嗎？把房子交給租客之後可能會有哪些風險，想躋身收租族的你不可不知！

在五股上班的大毛，2年前剛買下位於新莊、剛交屋的新成屋時，因為考慮到父母在舊宅公寓上下樓梯不方便的問題，便把父母接來新莊一起同住；而位於光復南路 巷弄內的舊宅，因為地段還不錯，大毛和父母商量過後，便決定把30坪大、3房的舊宅出租，一方面可以保值，另一方面也可以幫著大毛分擔一些新屋的房貸。

謹慎挑選租客，仍舊始料未及

沒有多久，大毛就找到合適的租客，王先生、王太太以及他們的小女兒，第一次見面就相談甚歡，知道夫妻兩人租屋，是為了讓即將上小學1年級的小女兒可以步行上下學，大毛和父母商量後便決定把房子租給王先生一家人。
起初相當順利，1年多來，大毛都有按時收到王先生所匯來的租金，原以為可以安穩地做個包租公時，卻在3個月前，家明第1次在刷摺後發現王先生沒有將租金匯入，原以為只是晚個1、2天，但1個星期、2個星期過後，始終都沒有收到租金入帳，正當大毛試圖聯絡王先生想要了解狀況的時候，無論是打室內電話或是王先生的手機，都一直呈現無人接聽的狀態。

而因為工作繁忙無法立刻回台北查看的大毛，只能反覆撥打電話、不斷留言，但始終聯絡不上王先生，只到某一天深夜大約11點的時候，家明撥打舊宅的室內電話 時終於有人接聽，但電話那頭卻是一個陌生男人的聲音，家明表示要找王先生或是王太太，陌生男子卻直說不認識這兩個人，而且還對家明說這個房子是他的朋友借 他住的…，這讓家明嚇出一身冷汗，怎麼會頓時找不到租客，而且還有一個陌生的男人住在自己家裡？

隔天一大早，家明便立刻向公司請假帶著父母一起趕回舊宅老家，想要查清楚這一切到底是怎麼回事？打開家門後，家明和父母一時間完全不敢相信眼前的景象，整個房子空蕩蕩的人去樓空，完全沒有遺留下任何私人物品，房子還變得殘破不堪，感覺就像是昨晚連夜搬走似的，這讓家明著實不寒而慄，忍不住有了眾多想像，究 竟這一年多來是誰住在自己的房子裡，成了無解的謎團，這讓大毛和爸媽自此後寧可將房子空著，完全不敢再把房子租給別人，這也讓大毛大嘆想當快樂的包租公真 的比想像中的難上許多。

當包租公前一定要知道的事

以往大家在談論租屋問題，常常會把焦點放在租客身上，提醒著租屋時要注意的事情或是會碰到的問題，但其實，屋主將房子出租，本身的風險也不小，像案例中的 家明，就是遇到出面簽租約的是A，但實際上租賃的人是B的狀況，住宅出租最怕遇到惡房客，像這樣的情形最讓人擔心的就是，如果房客在屋內進行非法或是危險 勾當，屋主完全無法掌控後果，這是任誰都不樂見發生的事，所以想當個快樂的收租房東，在投身當個快樂房東之前，有些狀況你不可不知，了解租屋背後的風險性 後，也才能知己知彼，避免不必要的損失或傷害發生。

1. 遇到移花接木的租客怎麼辦？

像上述案例遇到的狀況一樣，房東明明租給A，但卻是B在承租，這樣的狀況比較常聽到的說法是二房東，也就是屋主租給A後，A又當起二房東轉租給B，或是分 租給多人，依照民法第443條規定，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他 人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」也就是說，租客的確是可以將承租而來的房子再轉租或分租出去的，除非在租賃契約中明 文記載約定禁止轉租的行為，才能限制租客僅可為原簽約人。

2. 租客在租約期間在屋內過世，房子就變成凶宅了嗎？

這樣的情況，當然還是得視租客是自然死亡還是非自然死亡來論定，不過，在房屋的交易市場中，凶宅的確是買方相當忌諱的事，因此對於房東來說，如果房子出租 後，遇到租客在房屋內非自然死亡的情況，讓持有的房子變成凶宅，導致日後轉賣時，房子市值下跌、難以脫手，這的確是讓人非常困擾的地方。由於這樣的狀況實 在很難訴諸法律規範，這也就是為什麼租方總希望可以慎重挑選租客，希望租方背景單純的原因了，可說是租方在出租時必須承擔的風險之一。

3. 租屋期間房子發生火災，導致房屋損失怎麼辦？

如果租屋期間，房子發生火災導致房屋毀滅或損失，這樣的情況也是房東最不樂見、也最害怕發生的。依照民法第434條規定，「租賃物因承租人之重大過失，致 失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」不過，因為這樣的規定仍有認定上的模糊地帶，如果想要針對這一點確保出租方的權益，房東仍可在租 賃契約中針對這一點加重房客的注意義務，因為民法第434條並不是強制規定，也就是說，房東要向房客求償前，得先檢查租約中對於失火責任是否有特別的規定 才能論定，如果沒有另行訂約，才會適用民法第434條。

4. 租客行蹤不明時該怎麼處裡？

收不到房租，而且找不到租客的時候，房東要怎做才可以終止租約？不過，因為這樣的狀況，常常發生在承租人欠繳房租，且消失不見蹤影的情形，屋主很難直接對 承租方要求終止租約，如果屋主知道承租方的戶籍地地址，需依照民法第440之規定先行催告後便得終止契約，建議可以先寄出存證信函表達終止租約的意願；如 果不知道戶籍地，則可依照民法第97條規定，「表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之 通知。」也就是，屋主可向法院申請對承租人通知終止租約之公示送達，就可以達到終止租約的目的。

5. 租客不肯繳房租也不肯搬出房子怎麼辦？

遇到不良租客，導致無法正常收租，也是房東最常遇到的麻煩之一。如果遇到承租方拒不搬遷、和解不成的情況，房東只能用先用簡易訴訟的方式，提起遷讓房屋的 訴訟，請求承租人將房屋回復原狀並歸還給出租人（持有人）。訴訟時，房東必須準備租賃契約、所有權狀、房屋課稅現值、是否有依約繳交租金的證明等。如果提 出簡易訴訟後，租客仍避不出面，經取得法院確定判決後，可向法院聲請強制執行、保障自己的權益。

6. 租約期間想把房子轉賣行不行？

實際上，租約期間，並不妨礙房東將房子轉賣，原來的租賃契約不會受到任何影響，這是因為「買賣不破租賃原則」，簡單來說就是，買賣之後新承接的屋主，在「買賣不破租賃原則」的條件下，必須無條件接受原來的租賃契約直到契約約定的日期約滿為止。

由於有這樣的約定為買賣的前提，買方的考量通常是：購買後是否自用，現在的租金是否達到買家所期盼、是否有承接租約的意願；還有，若租賃契約的約期較長， 等待租約期滿的時間相對較久，等待期間房價波動是否會造成房價損失的風險……等，在上述的種種考量下，有時的確會影響到買主購買的意願以及出價的高低，因 此，這些都是想要買屋投資、收租的屋主必須要提前知道的事。

不過，「買賣不破租賃原則」在兩種情況下並不適用；根據民法第425條中規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」也就是說，租賃契約若屬於不定期限的租約，且沒有經過公證的話，租方即不 受「買賣不破租賃原則」保護。或者是租賃契約雖然屬於有限定期限之租約，但租賃期限超過5年，且沒有經過公證，租客亦不受「買賣不破租賃原則」保護。